Uma mudança promovida pelo Conselho Nacional de Justiça pode trazer uma boa notícia para quem pretende comprar um imóvel: em diversas operações imobiliárias previstas em lei, o negócio poderá ser formalizado por instrumento particular com os mesmos efeitos de uma escritura pública, mesmo quando não houver banco ou instituição financeira participando da operação.
Na prática, a medida pode representar economia para o comprador, menos burocracia e redução dos custos envolvidos na comercialização dos imóveis, criando condições para que parte dessa economia também seja refletida nos preços praticados pelo mercado.
A mudança consta do Provimento nº 246/2026, editado pela Corregedoria Nacional de Justiça em 28 de julho. O ato modificou o Código Nacional de Normas aplicável às serventias extrajudiciais e consolidou a possibilidade de utilização de instrumento particular com efeitos de escritura pública nos negócios disciplinados pela Lei nº 9.514/1997, independentemente de os contratantes integrarem o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) ou o Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
A principal repercussão para o consumidor está nos custos de formalização da aquisição.
A escritura pública possui custos próprios, calculados de acordo com as regras de emolumentos de cada Estado. Quando a operação puder ser formalizada por instrumento particular com efeitos de escritura pública, essa etapa adicional deixa de ser necessária.
Isso não significa que todas as despesas relacionadas à aquisição de um imóvel desapareçam. Continuam existindo, conforme o caso, tributos, despesas de registro e outros encargos legalmente exigíveis.
A novidade é mais específica: nas operações alcançadas pela Lei nº 9.514/1997 em que o instrumento particular possui força de escritura pública, não se pode exigir uma escritura pública apenas porque a negociação foi realizada diretamente entre comprador e construtora, incorporadora ou outro particular, sem participação de uma instituição financeira.
O impacto potencial não se restringe à despesa individual do comprador.
A medida também reduz custos operacionais das construtoras e incorporadoras, sobretudo em empreendimentos com grande número de unidades.
Imagine uma incorporadora que comercialize diretamente dezenas ou centenas de apartamentos. Se determinada operação puder ser realizada mediante instrumento particular com efeitos de escritura pública, a simplificação deixa de beneficiar apenas um contrato isolado e passa a repercutir sobre toda a estrutura de comercialização do empreendimento.
A própria nota técnica elaborada sobre o Provimento destaca que, para empresas que realizam elevado número de negócios imobiliários, a repercussão econômica da mudança pode ser expressiva e produzir reflexos diretos sobre a estruturação e a comercialização dos empreendimentos.
A tendência econômica, portanto, é positiva também para o consumidor.
Quanto menores forem os custos necessários para produzir, comercializar e formalizar uma unidade imobiliária, maior é o espaço para redução do preço final ou, ao menos, para contenção de aumentos.
Isso não significa que o Provimento determinará automaticamente a queda dos preços dos imóveis. O valor de uma unidade depende de diversos fatores, como custo do terreno, materiais, mão de obra, juros, carga tributária, oferta e demanda.
Mas a nova regra retira um componente de custo e burocracia da cadeia imobiliária. Em um mercado competitivo, reduções dessa natureza tendem a favorecer o consumidor.
Um dos efeitos mais importantes aparece nas operações em que a própria construtora ou incorporadora financia o imóvel ao comprador.
É comum que uma empresa venda uma unidade, permita o pagamento de parte do preço ao longo do tempo e utilize a alienação fiduciária do próprio imóvel como garantia do saldo devedor.
Até agora, divergências de interpretação entre cartórios podiam resultar na exigência de escritura pública pelo simples fato de a operação não envolver uma instituição financeira.
O Provimento nº 246/2026 deixa claro que isso não pode mais acontecer.
A possibilidade de utilização do instrumento particular alcança pessoas físicas e jurídicas, estejam ou não vinculadas ao sistema financeiro, desde que se trate de operação para a qual a legislação reconheça essa forma contratual.
Esse talvez seja o ponto de maior força prática da nova regulamentação.
O CNJ estabeleceu expressamente que o Registro de Imóveis não poderá recusar o recebimento, a qualificação ou o registro do instrumento particular com efeitos de escritura pública apenas porque uma das partes não integra o SFI ou o SFH ou não está submetida à regulamentação financeira específica.
Assim, se comprador e incorporadora celebrarem negócio para o qual a Lei nº 9.514/1997 admite instrumento particular com efeitos de escritura pública, a ausência de um banco na operação não será motivo suficiente para obrigá-los a lavrar uma escritura.
Eventual recusa do cartório terá de decorrer de outro problema jurídico concreto do documento.
A mudança realizada pelo CNJ não surgiu isoladamente.
O Provimento incorporou ao Código Nacional de Normas orientação respaldada por decisões do Supremo Tribunal Federal e do Superior Tribunal de Justiça.
O próprio ato faz referência aos Mandados de Segurança nº 39.805 e nº 39.930, do STF, e ao AgInt no REsp nº 1.530.556/MS, julgado pela Quarta Turma do STJ.
O que o CNJ fez agora foi levar essa interpretação para as normas administrativas nacionais que orientam os cartórios, reduzindo o espaço para que Registros de Imóveis adotem soluções diferentes para situações semelhantes.
Há, contudo, uma ressalva importante para evitar uma interpretação exagerada da novidade.
O CNJ não acabou com a escritura pública.
Também não decidiu que qualquer compra e venda de imóvel pode ser realizada por simples contrato particular.
A dispensa ocorre nas situações em que a própria legislação atribui ao instrumento particular efeitos equivalentes aos da escritura pública, com destaque para as operações submetidas à Lei nº 9.514/1997.
Nos negócios em que a lei continuar exigindo escritura pública, ela permanecerá obrigatória.
O registro do imóvel também continua sendo essencial. O Oficial do Registro de Imóveis deverá verificar a regularidade do negócio, a identificação do imóvel, a capacidade e representação das partes, a continuidade registral e todos os demais requisitos legais.
Para o comprador de imóvel, portanto, o Provimento nº 246/2026 deve ser compreendido como uma medida de racionalização.
Se a lei já permite que determinado contrato particular produza os mesmos efeitos de uma escritura pública, não faz sentido impor ao consumidor uma segunda formalidade que apenas aumente o custo da operação.
Ao uniformizar essa interpretação para os cartórios de todo o país, o CNJ reduz burocracia e aumenta a previsibilidade das transações.
Para construtoras e incorporadoras, abre-se a possibilidade de rever modelos contratuais e procedimentos de comercialização, especialmente nas vendas financiadas diretamente aos compradores.
Para o consumidor, a consequência é ainda mais simples: menos despesas para formalizar determinadas aquisições e a perspectiva de que a redução dos custos da cadeia imobiliária também contribua, progressivamente, para preços mais competitivos dos imóveis colocados à venda.
Em um setor no qual cada custo de transação acaba, direta ou indiretamente, compondo o preço da unidade, retirar burocracia desnecessária pode significar também tornar a casa própria um pouco mais acessível.
