O Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou um importante precedente para as relações locatícias ao decidir, por unanimidade, que o locatário inadimplente não pode invocar o direito de retenção do imóvel em razão das benfeitorias realizadas.

A decisão foi proferida pela Terceira Turma no julgamento do REsp 2.233.373, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, e tende a influenciar diretamente milhares de ações de despejo em todo o país.

O que aconteceu?

O caso envolvia uma locatária que realizou diversas reformas no imóvel alugado, alegando que as obras foram necessárias para torná-lo habitável.

Ao mesmo tempo, porém, ela deixou de pagar os aluguéis e demais encargos da locação.

A proprietária ajuizou ação de despejo, cumulada com cobrança dos valores em atraso.

Na primeira instância, a Justiça reconheceu que as benfeitorias deveriam ser indenizadas, permitindo inclusive sua compensação financeira. Entretanto, determinou o despejo da inquilina.

O Tribunal de Justiça de Goiás manteve esse entendimento e afastou o direito de retenção do imóvel, conclusão agora confirmada pelo STJ.

Indenização e retenção são direitos diferentes

Um dos principais pontos da decisão é a distinção entre dois institutos que frequentemente são confundidos.

O STJ esclareceu que:

• o direito à indenização pelas benfeitorias pode existir;
• já o direito de retenção, que permite ao ocupante permanecer no imóvel até receber essa indenização, depende de requisitos próprios.

Segundo a ministra Nancy Andrighi, a retenção pressupõe posse exercida de boa-fé.

No contrato de locação, essa boa-fé está diretamente relacionada ao cumprimento da principal obrigação assumida pelo inquilino: o pagamento dos aluguéis e encargos.

A inadimplência rompe a boa-fé

Para a relatora, quando o locatário deixa de pagar o aluguel, rompe-se o equilíbrio contratual.

Nessa situação, ele não pode utilizar a retenção como instrumento para impedir que o proprietário recupere seu imóvel.

Nas palavras da ministra, seria incompatível permitir que alguém permanecesse utilizando o imóvel sem pagar sua contraprestação e, simultaneamente, utilizasse o direito de retenção como forma de pressionar o locador ao pagamento das benfeitorias.

Em outras palavras, o inquilino continua podendo discutir eventual indenização pelas melhorias realizadas, mas isso não lhe autoriza a permanecer na posse do imóvel enquanto estiver inadimplente.

Impacto prático

A decisão traz maior segurança jurídica para proprietários e reduz uma das principais discussões presentes nas ações de despejo.

Até então, era comum que locatários alegassem o direito de retenção para postergar a desocupação do imóvel, especialmente quando afirmavam ter realizado reformas de elevado valor.

Com o novo entendimento do STJ, consolida-se a orientação de que:

• benfeitorias necessárias e úteis podem gerar indenização;
• porém, o direito de retenção não protege quem descumpre a principal obrigação contratual.

O que muda para proprietários e inquilinos?

Para os proprietários, a decisão fortalece o direito à retomada do imóvel diante da inadimplência.

Para os locatários, fica o alerta: realizar investimentos no imóvel não elimina a necessidade de manter os pagamentos em dia. Caso contrário, poderão até buscar ressarcimento pelas benfeitorias, mas não terão o direito de permanecer no imóvel até receber essa indenização.

O julgamento reafirma um princípio essencial do Direito Contratual: ninguém pode invocar a proteção da boa-fé objetiva quando é justamente o responsável pelo inadimplemento da obrigação principal da relação jurídica.